هل تنخفض أسعار العقارات في مصر؟.. مفاجأة يفجرها مليارديران
رغم التراجع النسبي في سعر الدولار وتراجع معدلات الفائدة، لا تزال أسعار العقارات في مصر تواصل ثباتها عند مستويات مرتفعة.
يأتي ذلك وسط تساؤلات متكررة من المواطنين حول ما إذا كانت السوق العقارية مقبلة على موجة انخفاض أم أن الأسعار ستظل في مسارها الصاعد.
العرض يتزايد.. لكن الأسعار لا تهبط
تزايدت التكهنات في الأوساط الاقتصادية بعد مغادرة عدد كبير من الأشقاء السودانيين مناطق عديدة بالقاهرة الكبرى، مثل فيصل وإمبابة وأكتوبر ومدينة نصر ومصر الجديدة، وهو ما أدى إلى زيادة المعروض من الوحدات السكنية في بعض المناطق، ودفع البعض للاعتقاد بأن الأسعار قد تشهد تراجعًا.
لكن المؤشرات الميدانية تؤكد أن السوق لا تزال قوية، وأن الطلب المحلي مستقر، فيما تتجه الأسعار نحو الثبات لا الهبوط.
ياسين منصور: انخفاض الأسعار شبه مستحيل
قال ياسين منصور، رئيس مجلس إدارة شركة بالم هيلز للتعمير، إن انخفاض أسعار العقارات في مصر حاليًا أمر شبه مستحيل، مؤكدًا أن السوق يواجه ضغوطًا مستمرة من ارتفاع تكاليف البناء والتشغيل.
وأوضح أن تكاليف مواد البناء لا تزال مرتفعة رغم بعض التراجعات المحدودة في الحديد، مشيرًا إلى أن أسعار الأسمنت ارتفعت مؤخرًا بما أعاد التوازن إلى كفة التكلفة الكلية للمشروعات.
وأضاف منصور أن تداعيات التعويم المتكرر للجنيه المصري تركت أثرًا ممتدًا على السوق، بعد أن قفز سعر الدولار من نحو 15 جنيهًا إلى أكثر من 50 جنيهًا في فترة وجيزة، مؤكدًا أن هذه القفزة التاريخية رفعت التكلفة الفعلية للبناء والمقاولات بشكل كبير.
كما أشار إلى أن الطلب القوي على العمالة المصرية في الخليج رفع أجور المهندسين والفنيين داخل مصر، ما أدى إلى زيادة تكلفة التنفيذ، وبالتالي صعوبة أي خفض في الأسعار.
وأضاف إن كل هذه العوامل تجعل من انخفاض أسعار العقارات أمرًا مستبعدًا في المدى القريب، إلا إذا حدث تغير جذري في بيئة التشغيل أو التمويل.
ساويرس: الشركات العقارية أصبحت بنوكًا
من جانبه، قال رجل الأعمال نجيب ساويرس إن ارتفاع أسعار العقارات في مصر يعود إلى أن الشركات العقارية تقوم بدور البنوك من خلال بيع الوحدات على فترات سداد طويلة تمتد لسنوات، وهو ما يضيف عبئًا تمويليًا ضخمًا على التكلفة النهائية.
وأوضح ساويرس أن 30% فقط من سعر الوحدة العقارية يعكس التكلفة الفعلية للبناء، بينما تمثل النسبة الباقية -نحو 70%- فوائد وأقساط ممتدة نتيجة فترات السداد الطويلة.
وأشار إلى أن ربحية المطورين منخفضة جدًا، إذ لا تتجاوز في بعض الأحيان 2% فقط، بسبب ارتفاع تكاليف التمويل، وأن بعض الشركات تعمل في ظل هوامش ربح شبه منعدمة لتجنب التوقف عن التنفيذ.
هل هناك فقاعة عقارية؟
نفى ياسين منصور، وجود أي فقاعة عقارية في السوق المصرية، مؤكدًا أن “الحديث عن ذلك غير واقعي، لأن مصر تفتقر إلى منظومة الرهن العقاري الشاملة التي عادة ما تتسبب في الأزمات العقارية بالأسواق العالمية.
وأضاف أن السوق المصرية لا تشهد حالات “إجبار على البيع” كما يحدث في الفقاعات، موضحًا أن الطلب في السوق حقيقي وليس مضاربيًا، إذ إن الغالبية من المشترين يسعون للسكن الفعلي وليس للمضاربة.
وتوقع منصور أن تشهد الأسعار زيادات سنوية تتراوح بين 10% و12% خلال الفترة المقبلة، مدفوعة بارتفاع تكاليف البناء وأجور العمالة وتراجع قيمة العملة.
خبراء: أي انخفاض غير مدروس قد يضرب السوق
يرى الخبير العقاري الدكتور محمد القاضي لـ ” العين الإخبارية” أن انخفاض أسعار العقارات بشكل عشوائي أو مفاجئ قد يؤدي إلى أزمة ثقة في السوق، لأن المشترين القدامى الذين اقتنوا وحدات بأسعار مرتفعة قد يطالبون برد فروق الأسعار، مما يهدد بسيولة الشركات وتوقف المشروعات الجارية.
وأضاف، أن فرض تسعيرة جبرية حكومية ليس حلاً عمليًا، لأنه سيؤدي إلى تشوهات في السوق تشبه أزمة الإيجارات القديمة.
أما السيناريو الأفضل في رأيه فهو خفض مدروس وتدخل حكومي ذكي عبر خفض تكلفة الأراضي للمطورين مقابل التزامهم بتقليل الأسعار بنسب محددة ومدروسة، مع تنشيط التمويل العقاري كبديل للتقسيط المباشر.
وأكد القاضي أن الانخفاض المنظم قد يكون إيجابيًا إذا وُجه لدعم فئات جديدة من المشترين، لكنه حذر من أن أي تراجع غير محسوب سيؤثر سلبًا على معدلات الاستثمار والتشغيل.
الحكومة: العقارات قاطرة النمو
في المقابل، أكد الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، خلال اجتماعه الأخير باللجنة الاستشارية للتنمية العمرانية، أن قطاع التطوير العقاري يعد أحد أهم ركائز الاقتصاد الوطني، إذ يرتبط بأكثر من 90 صناعة، ويوفر مئات الآلاف من فرص العمل.
وأشار مدبولي إلى أن الحكومة تعمل على تصدير العقار المصري وجذب الاستثمارات الأجنبية عبر منصة إلكترونية لترويج الوحدات السكنية للمشترين الأجانب، في إطار خطة تستهدف تنشيط السوق وضخ عملة صعبة في الاقتصاد.
aXA6IDQ1LjE0LjIyNS4xMCA= جزيرة ام اند امز
